Projekt- und Investorenwettbewerb

…für das Areal der alten Migros im Zentrum von Köniz

Erstmals hat die Gemeinde Köniz mit einem selektiven Projekt- und Investorenwettbewerb nach einer gesamtheitlichen Lösung gesucht, die sowohl hohe städtebauliche Ansprüche erfüllen als auch die Grundlage bilden kann für eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung und deren bauliche Realisierung durch Dritte. Gesucht war eine Bauträgerschaft, die auf dem Areal der alten Migros Wohnnutzung, insbesondere «Wohnen zum Alt werden» realisieren will, sowie in der Lage ist, im Erdgeschoss Nutzungen – ohne Verkaufsnutzungen mit grossem Verkehrsaufkommen – anzubieten, die den zentrumsnahen Charakter stützen. Die Neuüberbauung sollte in Bezug auf die ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekte (Nachhaltigkeit) erhöhte Anforderungen erfüllen.

Die Projektauswahl stützte sich auf ein mehrstufiges Verfahren gemäss SIA-Ordnung 142. In einem ersten Schritt erfolgte eine Präselektion. Aus fünfzehn eingegangenen Bewerbungen wurden acht Teams für den zweiten Verfahrensschritt, den eigentlichen Architekturwettbewerb, ausgewählt. Die Jury beurteilte die Projekte hinsichtlich den Kriterien Konzept (Städtebau, Architektur, Erschliessung, Identifikation), Wohnungen (Wohnungstypologie, -Flexibilität und -Qualität), Dienstleistungen/Wirtschaftlichkeit und konstruktive Umsetzung (Nachhaltigkeit, Etappierbarkeit). Nach Abschluss des Architekturwettbewerbes, nach Auflösung der Anonymität, wurden die drei erstrangierten Teams zu Vertragsverhandlungen eingeladen.

Der Gemeinderat entschied sich letztendlich für das Projekt und das Team AM HOF, welches sich wie folgt zusammensetzt:

Blunschi Etter Müller, Baden und Durrer Linggi Schmid, Zürich (Architektur)
Genossenschaft Zukunftswohnen 2. Lebenshälfte, Wallisellen (Trägerschaft)
Senn BPM AG, St. Gallen (Generalunternehmung)
reflecta AG, Bern (Projektmanagement)
Gebäudeversicherung Kanton Bern, Ittigen (Investor)
Wüest & Partner AG, Zürich (Projektentwicklung)
Hager Landschaftsarchitektur AG, Zürich (Landschaftsarchitektur) und Hunziker Partner AG, Winterthur (HLS-Ingenieur).

Dieses Projekt erfüllt sämtliche zu Beginn des Verfahrens gestellten Anforderungen (Architektur, Nutzung, Betrieb und Baurechtszins). Das Gebäude, ein leicht geknickter, lang gestreckter viergeschossiger Baukörper, direkt an die Landorfstrasse gestellt und gegen Süd-Osten mit einem grosszügigen Aussenraum versehen – im räumlichen Zusammenhang ein Hof – wird ergänzt mit einem markanten Kopfbau zum Zentrum hin. Die Projektidee der Trägerschaft basiert auf der Bildung einer Genossenschaft, welche von den zukünftigen Bewohnern gebildet und getragen wird. Angeboten werden neben ca.700 m² Dienstleistungsnutzungen insgesamt 45 Wohnungen, hauptsächlich 2- und 3-Zimmerwohnungen, welche durch zumietbare Zimmer im Erdgeschoss erweitert werden können. Die Bewohnerschaft kann die Hilfeleistungen eines Concierge beanspruchen, der u.a. auch für den Betrieb der Wellness-Fitness-Oase besorgt ist.

Frühestmöglicher Baubeginn: Ende 2008, Anfang 2009

Die Ausstellung der acht erarbeiteten Projekte ist vom 22. September bis 27. Oktober 2006 im Gemeindehaus Bläuacker in Köniz zu den Schalteröffnungszeiten der Gemeindeverwaltung öffentlich zugänglich.

Gesamtergebnis des Wettbewerbsverfahrens:

1. Rang / 1. Preis reclining figure von Ballmoos Krucker Architekten, Zürich
Immofonds Zug
2. Rang / 1. Ankauf AM HOF
3. Rang / 2. Preis stöckli Burkhalter Sumi Architekten, Zürich
Marazzi GU AG, Bern Bern
4. Rang / 2. Ankauf AMADEUS Büro B, Bern; allreal, Zürich
5. Rang / 3. Ankauf zwischenspiel Atelier 5, Bern; Karl Steiner AG, Zürich
6. Rang / 3. Preis Eigermönchundjungfrau Christ & Gantenbein AG, Basel; MLG GU, Bern

Beurteilung des Projektes «Am Hof» durch das Preisgericht

Die Projektverfasserlnnen schlagen vor, einen lang gestreckten, viergeschossigen Baukörper hart an die Landorfstrasse zu stellen und damit gegen Süd-Osten einen grosszügigen Aussenraum frei zu spielen. Diese städtebaulich sehr markante Setzung wird mit geschickten Massnahmen relativiert und präzisiert.

Mit einer leichten Knickung des Baukörpers wird die Neigung des Hangs aufgefangen, der Verlauf von Landorf- und Sägestrasse betont und das Gebäude damit in der gegebenen Situation verankert. Die starke Trennung von Strassen- und Hofseite durch den langen und hohen Baukörper wird relativiert durch den Aufbau des Gebäudes im Innern: Alle Wohnungen in den Obergeschossen sind durchgehend organisiert, weisen eine lichte Höhe von 2.80 m auf und ermöglichen so eine gewisse Transparenz zwischen Hof und Strasse. Sehr geschickt ist auch die Schnittentwicklung im Erdgeschoss: Mit dem Anheben des Erdgeschossniveaus in den Räumen gegen den Garten sowie des Gartens selber wird der ganze Aussenraum zu einer Plattform, welche von der angenehmen Lage eines Hochparterres profitiert. Gleichzeitig muss die unter dem Garten liegende Garage weniger tief abgesenkt werden und könnte, was nicht aufgezeigt wurde, vom Bezug nach Aussen profitieren. Als Nachteil gewertet wird die dadurch erschwerte Zugänglichkeit für Behinderte.

Der für die zweite Etappe vorgesehene Kopfbau ergänzt den Langbau in der Situation auf überzeugende Weise. Leider geben die Unterlagen nur ungenügend Auskunft über den architektonischen Ausdruck dieses Gebäudes.

Die Idee für das Nutzungskonzept ist innovativ und überzeugend, da es nicht nur für das Wohnen im Alter eine gute Lösung darstellt, sondern mit dem Angebot von Concierge, Lounge und Fitness auch für Singels oder jüngere Paare attraktiv sein kann und somit eine Durchmischung von Jung und Alt ermöglicht. Die Vorschläge für die zusätzlichen Nutzungen im Erd- und Untergeschoss erscheinen plausibel. Allerdings sind die Ladenlokale gegen die Strasse vermutlich zu klein und die Bereiche für Fitness im Untergeschoss räumlich wenig attraktiv.

Die vorgeschlagenen Wohnungstypen mit durchgehendem Wohn-, Ess- und Schlafraum mit Loggia und einem als Schaltzimmer funktionierenden, zusätzlichen Schlafzimmer haben funktional wie räumlich hohe Qualitäten. Allerdings erscheint die Idee, dass die Einteilung des Raums inklusive der Küche von den Bewohnenden selber bestimmt werden kann, als aufwändig und wenig geeignet für die hier angebotene Form von Mietwohnungen. Das Spektrum der Wohnungsgrössen ist zudem beschränkt: Es werden nur 2- und 3-Zimmer-Wohnungen angeboten. Bedingt durch die rigide Struktur des Baukörpers ist eine Flexibilität für die Realisierung von grösseren Wohnungen nicht gegeben.

Betreffend den Aspekten der Nachhaltigkeit wird das Projekt positiv bewertet.

Insgesamt handelt es sich um ein Projekt mit grossen architektonischen Qualitäten und einem überzeugenden Nutzungskonzept. Vor dem Hintergrund, dass heute für das Wohnen im Alter immer mehr auch grössere Wohnungen gefragt sind, fehlt hingegen eine gewisse Flexibilität bezüglich der Wohnungsgrössen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass trotz der vier Vollgeschosse oberirdisch nur 90% der möglichen Bruttogeschossfläche realisiert werden kann.