Botschaft des Parlaments

…an die Stimmberechtigten der Gemeinde Köniz
Urnenabstimmung vom 17. Juni 2007

Areal Alte Migros Köniz
Landabgabe im Baurecht Änderung Nutzungsplan und Baureglement

Senkrechtbild des Ortszentrums von Köniz mit dem Areal der alten Migros (blau umrandet)

Das Wichtigste in Kürze

Die Gemeinde Köniz will das Areal der alten Migros neu überbauen. Das Areal soll an Dritte abgetreten werden, die bereit sind, Wohnnutzung – insbesondere «Wohnen zum alt werden» und Nutzungen, die den Zentrumscharakter stützen – zu realisieren. Das zur Ausführung empfohlene Projekt und die Bauträgerschaft wurden mit einem selektiven Projekt- und Investorenwettbewerb ermittelt.

Gestützt auf das Wettbewerbsergebnis entschied sich der Gemeinderat für das Projekt «Am Hof», welches die gestellten Anforderungen an die Nutzung, die Architektur, den Betrieb und den Baurechtszins erfüllt.

Voraussetzung für die Realisierung des Projektes «Am Hof» bildet die Änderung des Nutzungsplans und des Baureglements (genannt baurechtliche Grundordnung) von der bisherigen Zone mit Planungspflicht (ZP) 5/3 «Einkaufszentrum Landorfstrasse» in eine neue Zone mit Planungspflicht (ZPP) 5/3 «Am Hof» und den Abschluss eines Baurechtsvorvertrages. Die Umzonung und der Baurechtsvorvertrag sind Gegenstand der Vorlage.

Die Vorgeschichte

Bereits vor der letzten Revision der Ortsplanung Ende der 80er Jahre hatte die Migros auf dem betreffenden Areal einen Neubau geplant. Die heute noch geltenden Bestimmungen der ZPP 5/3 sind auf dieses Projekt zugeschnitten.

Aus verschiedenen Gründen wurde der Migros-Neubau im Bläuacker auf der anderen Seite der Bahnlinie realisiert. Die Gemeinde hat die Grundstücke der alten Migros übernommen und ist in die bestehenden Baurechtsverträge eingetreten. Dies erfolgte in der Absicht, das Areal einer anderen Nutzung zuzuführen. Aus ortsplanerischen und verkehrsmässigen Gründen sollen hier keine Güter des täglichen Bedarfs mehr angeboten werden. Grössere Verkaufsflächen für den täglichen Bedarf sind rund um den Bläuackerplatz konzentriert.

Aufgrund der regen Nachfrage entschied sich der Gemeinderat für eine spezielle Wohnnutzung, ergänzt mit Dienstleistungsangeboten oder Verkauf, sofern diese kein grosses Verkehrsaufkommen nach sich ziehen. Die Neuüberbauung des Areals ist dringend nötig. Das bestens gelegene Areal ist heute nur provisorisch belegt (Parkplatz, Läden), es ist baulich schlecht genutzt und die bestehenden Gebäude passen nicht mehr in das urbaner gewordene Zentrum von Köniz. Zudem genügen sie den heutigen energetischen Anforderungen in keiner Art und Weise mehr (insbesondere das alte Migros-Gebäude). Eine Sanierung würde grosse Investitionen nach sich ziehen, ohne dass die Gebäude einen entsprechenden Nutzen abwerfen würden.

Die Einwohnergemeinde Köniz ist mehrheitlich Alleineigentümerin des Areals (Parzelle 963). über rund einen Viertel der Fläche ist die Gemeinde Baurechtsnehmerin. Der Baurechtsvertrag mit dem Grundeigentümer von Parzelle 408 läuft noch bis Ende 2020. Der Grundeigentümer wurde in die vorliegende Planung einbezogen und er unterstützt sie. Wegen der verhältnismässig kurzen Restlaufzeit des Baurechtsvertrages wird hier eine separate Vereinbarung abgeschlossen werden müssen.

In diesem Planbild ist der gesamte Wirkungsbereich der Nutzungsplanänderung blau eingefärbt. Mit dunklerem Blau hinterlegt: das Grundstück zur Baurechtsabgabe durch die Gemeinde. Mit hellerem Blau hinterlegt: das Grundstück mit Baurecht zu Gunsten der Gemeinde.

Vorgehen und Projekt «Am Hof»

In einem mehrstufigen Verfahren gemäss SIA-Ordnung 42 wurden Architekten-und Investorenteams gesucht, die Erfahrung in der Projektentwicklung haben und über Mittel zur Realisierung verfügen. Unter acht selektionierten Teams führte die Gemeinde 2006 einen Projekt- und Investorenwettbewerb durch und handelte mit den drei erstrangierten Verfasserteams eine Planungsvereinbarung und den Baurechtsvertrag aus. Der Gemeinderat hat im September 2006 dem Projekt «Am Hof» den Zuschlag erteilt. Das Planerteam setzt sich zusammen aus der Architekten-Arbeitsgemeinschaft BEM Architekten AG, Baden und Durrer Linggi, Zürich, der Gebäudeversicherung Bern (GVB) als mögliche künftige Baurechtsnehmerin, der Senn BPM AG, St. Gallen, als Generalunternehmerin und Bauherrin, der Genossenschaft Zukunftswohnen 2. Lebenshälfte, Wallisellen, als Initiantin für die Trägerschaft und der reflecta AG für das Projektmanagement.

Die Projektverfasser schlagen vor, einen lang gestreckten, viergeschossigen Baukörper an die Landorfstrasse zu stellen und damit gegen Süd-Osten einen grosszügigen Aussenraum frei zu spielen. Diese städtebaulich sehr markante Setzung wird mit einem fünfgeschossigen, freistehenden Kopfbau am Bahnübergang ergänzt. Der Kopfbau nimmt eine wichtige Scharnierfunktion in der Weggabelung Landorfstrasse-Sägestrasse ein. In den beiden Erdgeschossen sind total rund 700 m² Laden-, Atelier-und Dienstleistungsflächen zugänglich. Zur Landorfstrasse hin wird der Langbau von einer Baumreihe gesäumt. Dem Kopfbau vorgelagert entsteht eine Platzfläche. Die Räume des Erdgeschosses gegen den Garten hin und der Garten selber werden leicht erhöht, der ganze Aussenraum wird zu einer Plattform, welche von der angenehmen Lage eines Hochparterres profitiert.

Insgesamt entstehen gegen 50 Wohnungen, mehrheitlich 2-und 3-Zimmer-Wohnungen mit durchgehenden Wohn-, Ess- und Schlafräumen, Loggia und optional einem weiteren Schlafzimmer. Das Projekt erfüllt wichtige Aspekte der Nachhaltigkeit. Die Erreichung des Minergie-Standards und «eco-bau»-Labels sind vertraglich vereinbart.

Insgesamt handelt es sich um ein Projekt mit grossen architektonischen Qualitäten und einem überzeugenden Nutzungskonzept. Die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner werden eine Genossenschaft gründen und die Verantwortung für den Betrieb übernehmen.

Modellaufnahme des zur Ausführung empfohlenen Projektes «Am Hof» als Grundlage für die Nutzungsplanänderung und die Abgabe des Landes im Baurecht.

Abgabe von Land im Baurecht (Vorvertrag)

Der Baurechtsvertrag verleiht der Bauträgerschaft das recht, auf dem betreffenden Areal Bauten für Wohnungen sowie in beschränktem Mass für Dienstleistungen und für Verkauf zu erstellen. Sie erhält mit dem Vorvertrag die Sicherheit, um Vorinvestitionen, z. B. für die Ausarbeitung des Baugesuches, tätigen zu können. Für eine allfällige spätere Übertragung des Vertrages oder für die Genehmigung von Unterbaurechten usw. ist der Gemeinderat zuständig. Im Baurechtsvorvertrag sind folgende wichtige Punkte enthalten:

Vertragspartnerin der Gemeinde: Senn BPM AG

Betroffenes Areal: Parzellen Köniz-Nrn. 963 und 408

Baurechtszins: rund CHF 264’000.– pro Jahr (entspricht Fr. 40.- / m² BGF)

Baurechtsdauer: 30. Juni 2106

Indexierung: Alle 2 Jahre zu 100% an den Landesindex

Anpassung an wirtschaftliche Umstände: Alle 25 Jahre

Nutzungsplanänderung

Um die Realisierung des Projektes «Am Hof» zu ermöglichen, werden über das Areal der alten Migros neue Zonenvorschriften erlassen. Die Zonenart bleibt unverändert. Die Zone mit Planungspflicht (ZPP) Nr. 5/3 wird jedoch neu mit «Am Hof» bezeichnet./p>

Der Grundstückstreifen der Liegenschaft Restaurant Brunnenhof wird neu der gemischten Zone AW, Bauklasse IIIb zugewiesen. Die Bestimmungen richten sich nach dem Baureglement der Gemeinde Köniz (vgl. Plan auf Seite 8 und Vorschriften auf Seite 2/ 3). Die Bestimmungen der neuen ZPP basieren auf dem Projekt «Am Hof». Nachfolgend sind die Änderungen kurz kommentiert.

Planungszweck: Keine wesentlichen Änderungen; Ziel ist eine qualitätsvolle, urbane Überbauung. Art und Mass der Nutzung: Verzicht auf rein gewerbliche und öffentliche Nutzungen. Die neuen Nutzungen sind Wohnen, Dienstleistung und Verkauf. Zulässig sind auch Mischformen mit gewerblicher Nutzung.

In dieser Planansicht ist die neue Zone mit Planungspflicht (ZPP) «Am Hof» Nr. 5/3 mit hellem Blau unterlegt. Mit dunklerem Blau unterlegt ist die neue gemischte Zone AW, Bauklasse IIIb (Zonierung wie Liegenschaft Brunnenhof) sichtbar.

Neu wird die bauliche Dichte mit einer maximal zulässigen Bruttogeschossfläche definiert. Im Vergleich ist die neue Ausnützung nur unwesentlich dichter (bisher AZ = 1.0; neu beträgt die maximale AZ = 1.1 ). Bisher war die zulässige Gebäudehöhe auf 11 Meter begrenzt. Neu sind höhere Gebäude möglich: 14.60 Meter beim Langbau und 17.80 Meter beim Punktbau. Baurechtlich sind die zulässigen Gebäudehöhen mit Höhenkoten definiert. Neu sind nur Flachdächer zulässig.

Gestaltungsgrundsätze: Die Gestaltungsgrundsätze orientieren sich am Projekt «Am Hof» und sichern insbesondere eine hohe Aussenraumqualität.

Verschiedene Bestimmungen: Die Lage der Haupterschliessung und die überwiegend unterirdische Parkierung sind unverändert. Die zulässige Anzahl der Abstellplätze ergibt sich aus der Berechnung der kantonalen Baugesetzgebung. Die zulässigen Bandbreiten liegen wesentlich tiefer als das bisher erlaubte Maximum von 20 Parkplätzen. Die Zonenvorschriften nehmen neu die Thematik der Nachhaltigkeit auf und haben die Erfüllung von erhöhten Anforderungen zum Ziel.

Verfahren und weitere Information

Mitwirkung: Die Vorlage wurde vom Dezember 2006 bis Januar 2007 zur öffentlichen Mitwirkung gebracht. Es gingen vier Mitwirkungseingaben ein.

Vorprüfung: Der kantonale Vorprüfungsbericht beurteilte die vorgeschlagenen Änderungen als recht- und zweckmässig und stellte deren Genehmigung in Aussicht.

Öffentliche Auflage: Während der öffentlichen Auflage vom 9. Februar bis 10. März 2007 wurden zwei Einsprachen und eine Rechtsverwahrung eingereicht. Hauptanliegen der Einsprechenden war, das Gewerbe stärker zu gewichten. Das Anliegen wurde im Parlament diskutiert, fand jedoch keine Unterstützung.

Nach Annahme der Vorlage durch die Stimmberechtigten kann die Nutzungsplan- und Baureglementsänderung dem kantonalen Amt für Gemeinden und Raumordnung zur Genehmigung unterbreitet werden.

Mehr Information: Diese Abstimmungsbotschaft enthält auf Seite 8 die Darstellung der Nutzungsplanänderung “Am Hof” und auf Seite 3 die neuen besonderen Bestimmungen (Zonenvorschriften). Der Originalplan kann in den 30 Tagen vor der Abstimmung im Gemeindehaus Bläuacker (Planungsabteilung, Landorfstrasse 1, 3098 Köniz, Telefon 031 970 93 91) eingesehen werden. Hier können auch weitergehende Unterlagen zur Nutzungsplanänderung und Überbauung (Mitwirkungsbericht, Modell, Jurybericht) eingesehen werden.

Der Entwurf des Baurechtsvorvertrages kann auf der Liegenschaftsverwaltung (Landorfstrasse 1, 3098 Köniz) während der Bürozeiten eingesehen werden.

Die positiven Aspekte für die Gemeinde

Die Wohnüberbauung kommt in ein hervorragend erschlossenes und mit Gütern des täglichen Bedarf bestens versorgtes Gebiet zu stehen. Strassen, öffentlicher Verkehr, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind vorhanden und bieten gute Voraussetzungen – besonders für Leute, die nicht mehr so mobil sind oder sein müssen. Aus planerischer und demografischer Sicht ist die Wohnüberbauung ein Idealfall: Das projektbedingte Verkehrsaufkommen ist niedrig und an zentraler Lage kann Wohnraum für eine breite Bevölkerungsschicht geschaffen werden. In der neuen Siedlung finden Leute in einer modernen, urbanen Umgebung eine Wohnung, welche meistens vorher in grösseren Wohnungen und Häusern wohnten, z.B. in Einfamilienhäusern. Dadurch kann die Gemeinde aktiv den notwendigen Generationenwechsel beeinflussen und dafür sorgen, dass für Familien geeigneter Wohnraum wieder freigesetzt wird. Das Wettbewerbsverfahren, der vorgeschriebene Minergie-Standard, die für die zweite Lebenshälfte konzipierten Wohnungen und die Abgabe im Baurecht stellen sicher, dass es sich um ein gesellschaftlich, ökologisch und wirtschaftlich nachhaltiges Projekt handelt.

Die Vorlage bringt der Gemeinde pro Jahr rund 264’000.– Franken Baurechtszinseinnahmen, was kapitalisiert ca. 6,5 Mio. Franken entspricht.

Was geschieht bei einer Ablehnung der Vorlage?

Eine Ablehnung der Vorlage würde das Bauprojekt gefährden. Bereits getätigte Investitionen (Wettbewerb, Baugrunduntersuchungen usw.) in der Höhe von mehreren 100’000.– Franken müssten abgeschrieben werden. Die Ablehnung würde die Gemeinde im regionalen Standortwettbewerb zurückwerfen und ein negatives wirtschafts- und finanzpolitisches Zeichen setzen.

Wie geht es bei Annahme der Vorlage weiter?

Das Baugesuch wird bis spätestens sechs Monate nach rechtskräftiger Genehmigung der Nutzungsplanänderung eingereicht. Die angepassten Bestimmungen der ZPP 5/3 bilden die neue baurechtliche Grundlage für die Beurteilung des Baugesuchs. Das Projekt wird als Gesamtvorhaben nach Art. 93 c des kantonalen Baugesetzes behandelt, d.h. es kann auf eine Überbauungsordnung verzichtet werden.

Parallel dazu sucht das Projektteam die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner und gründet mit diesen zusammen eine Genossenschaft.

Baubeginn ist voraussichtlich im Frühjahr 2008, der Bezug etwa ein Jahr später. Das Areal darf maximal in zwei Etappen aufgeteilt werden. Ziel ist die gemeinsame Realisierung der beiden Etappen (Langbau und Punktbau).

Werden die vereinbarten Termine nicht eingehalten, werden Konventionalstrafen fällig oder die abgeschlossenen Verträge fallen teilweise oder ganz dahin.

Anträge

Mit 36 zu 0 Stimmen beantragt das Parlament den Stimmberechtigten, folgende Beschlüsse zu fassen:

Beschlüsse

1.Der Abgabe des Areals alte Migros (Parzelle Köniz – Nr. 963) im Baurecht (Vorvertrag) resp. in Form einer gewöhnlichen Dienstbarkeit oder eines anderen Vertrages (Br-Parzelle 9236) zu einem Baurechtszins von rund CHF 264’000.– pro Jahr an die Senn BPM AG wird zugestimmt. 2. Der Änderung des Nutzungsplans Teilgebiet Köniz-Liebefeld und des Baureglements über die Zone mit Planungspflicht (ZPP) «Am Hof» Nr. 5/3 wird zugestimmt. 3. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug beauftragt. Er wird insbesondere ermächtigt, alle Folgeverträge aus diesem Geschäft (z. B. Abschluss des definitiven Baurechtsvertrages, Begründung von Unterbaurechten, Stockwerkeigentum, Parzellierungen) abzuschliessen sowie kleinere Änderungen materieller und formeller Art in eigener Kompetenz vorzunehmen.

Köniz, 2. März 2007 Im Namen des Parlaments: Der Präsident: Ignaz Caminada – Die Sekretärin: Anita Fehlmann

ZPP 5/3 Bestehende Zonenvorschriften (Auszug aus dem Baureglement)

Besondere Vorschriften zum Nutzungsplan Kapitel B Zonen mit Planungspflicht (ZPP) ZPP5/3 Einkaufszentrum Landorfstrasse – Objekt Nr.: 5/3 – Bezeichnung Einkaufszentrum Landorfstrasse – Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III.

Planungszweck

1. Bauliche Integration von Dienstleistungs- und Ladennutzungen in den Ortskern von Köniz, Aufwertung der Aussenräume.

Art und Mass der Nutzung

2.1 Gewerbliche und öffentliche Nutzungen. Art und Mass einzelner publikumsorientierter Nutzungen sind auf die Bedürfnisse der örtlichen Bevölkerung auszurichten. 2.2 Ausnützungsziffer 1,0 2.3 Gebäudehöhe 11 m

Gestaltungsgrundsätze

3.1 Die Bauten an der Landorfstrasse 5 und 7 können abgebrochen werden; im Eckbereich Landorfstrasse/GBS-Bahnlinie ist jedoch mittels eines – auf die benachbarten Bauten abgestimmten – massstäblichen Bauvolumens das Engnis (Brückenkopfsituation) neu zu gestalten. 3.2 Im Norden der ZPP ist ein attraktiver Platz zu erstellen; ein Aussenraumkonzept hat die Anliegen der Ortsbildpflege zu berücksichtigen. 3.3 Für die Erschliessung und die Gestaltung des öffentlichen Aussenraumes ist der Richtplan Zentrum Köniz massgebend. 3.4 Die Haupterschliessung erfolgt im Bereich der Parzellengrenze 735 und 750. Die Verkehrsflächen sind möglichst gering zu halten. 3.5 Die Parkierung ist unterirdisch anzuordnen. Die Zahl der Abstellplätze ist auf 20 PW beschränkt. Sie darf erhöht werden, wenn zugleich in der näheren Umgebung oberirdische Parkplätze aufgehoben und diese Flächen einer situationsgerechten Umgebungsgestaltung zugeführt werden. 3.6 Der Dorfbach ist, wo dadurch eine Aufwertung des Aussenraumes erreicht werden kann, möglichst offen zu legen.

Verschiedene Bestimmungen

4 Falls die Umgestaltung der Landorfstrasse nicht mit einem Strassenplan geregelt wird, ist die Landorfstrasse in den Wirkungsbereich der Überbauungsordnung einzubeziehen.

Nutzungsordnung – Nutzungszonen

Gemischte Zone AW Art. 42 In der Gemischten Zone AW sind das Wohnen und nicht wesentlich störende Arbeitsaktivitäten soweit zugelassen, als der zonenplan dafür keine Nutzungsbeschränkungen (Art. 50 BR) vorsieht. Es gilt Empfindlichkeitsstufe III gemäss Artikel 43 LSV.

ZPP 5/3 Am Hof Neue Zonenvorschriften (Baureglement)

Besondere Vorschriften zum Nutzungsplan Kapitel B Zonen mit Planungspflicht (ZPP) ZPP 5/3 Am Hof – Objekt Nr.5/3 – Bezeichnung Am Hof – Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III

Planungszweck

1.1 Realisierung einer urbanen, qualitätsvollen Überbauung mit Wohn- und Dienstleistungsnutzungen, welche den zentrumsnahen Charakter unterstützen.

Art und Mass der Nutzung

2.1 -Wohnnutzung, Dienstleistungs- sowie nicht kundenintensive Verkaufsnutzungen. -Bruttogeschossfläche (BGF) max. 6’600 m² -Geschosszahl: 4 Geschosse, ohne Attika. Im Eckbereich Bahnübergang max. 5 Vollgeschosse, ohne Attika, vgl. Ziff. 3. -Die maximale zulässige Gebäudehöhe (OK Brüstung) beträgt: a) für 4-Geschossigkeit: max. Kote 590.00 m.ü., b) für 5-Geschossigkeit: max. Kote 593.50 m.ü.M. -Im ganzen Perimeter sind für die Hauptbauten nur Flachdächer zulässig. -Technisch bedingte Dachaufbauten (z.B. für Klima, Lüftung) sind zulässig, wenn sie baulich und architektonisch zusammengefasst werden und die architektonische Gesamterscheinung nicht beeinträchtigen.

Gestaltungsgrundsätze

3.1 Im Eckbereich Landorfstrasse/Bahnübergang ist mittels eines auf die benachbarten Bauten abgestimmten massstäblichen Bauvolumens das Engnis (Brückenkopfsituation) städtebaulich und architektonisch umzusetzen. Die bestehenden Bauten innerhalb des ZPP-Perimeters können abgebrochen werden. 3.2 Die Überbauung ist gegen Süd-Osten mit einem grosszügigen Freiraum – im räumlichen Zusammenhang ein Hof – zu gestalten. Entlang der Landorfstrasse – zwischen dem Kreisel Landorfstrasse und der Weggabelung Sägestrasse/Buchseeweg – ist eine lockere Baumreihe zu pflanzen. Für die Gestaltung des öffentlichen Aussenraumes ist der Richtplan Zentrum Köniz/Liebefeld wegleitend. 3.3 Im Erdgeschoss sind vorwiegend Dienstleistungs- und Verkaufsnutzungen sowie gemeinschaftliche Nutzungen vorzusehen.

Verschiedene Bestimmungen

4.1 Die Haupt-Arealerschliessung MIV erfolgt über die Landorfstrasse im südwestlichen Bereich. Ab dieser Stelle wird auch der Brunnenhof (Parzelle Nr. 750) erschlossen. 4.2 Die Parkierung ist überwiegend unterirdisch anzuordnen. 4.3 Die Neuüberbauung soll in Bezug auf die ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekte (Nachhaltigkeit) erhöhte Anforderungen erfüllen. 4.4 Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III gemäss LSV.

Abstimmungsresultat

Im Zentrum von Köniz kann eine verdichtete Überbauung für das «Wohnen zum älter werden» und zentrumsnahe Dienstleistungen realisiert werden. Die Stimmberechtigten genehmigten die Anpassung der baulichen Grundordnung und die Abgabe des Landes im Baurecht an private Investoren.

Sie genehmigten auch die Anpassung der baulichen Grundordnung und die Abgabe des Landes im Baurecht an private Investoren.

Der Entscheid fiel mit 8687 Ja gegen 1118 Nein deutlich aus.

Geplant sind rund 50 Wohnungen.